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プライスウォーターハウスクーパース：日本は不動産投資のトップ市場としての地位を確保－「不動産の新しい動向(R)アジア太平洋2015年」レポート

日本は不動産投資のトップ市場としての地位を確保－「不動産の新しい動向(R)アジア太平洋2015年」レポート

経済ファンダメンタルズの軟化にもかかわらずアジアの不動産は堅調
日本は不動産投資のトップ市場としての地位を確保
－「不動産の新しい動向(R)アジア太平洋2015年」レポート

2014年12月4日東京発 ? アーバンランド・インスティテュート（ULI）とプライスウォーターハウスクーパース（PwC）は本日、不動産動向調査報告書である「不動産の新しい動向(R) アジア太平洋2015年」（Emerging Trends in Real Estate(R) Asia Pacific 2015）を共同発表しました。本調査の結果、日本は引き続き不動産投資市場として高い評価を獲得し、来年の不動産投資見通しランキングで東京が1位、大阪が3位、開発投資の見通しランキングで東京が1位、大阪が4位となりました。アジア太平洋地域の不動産市場は、2015年は弱い経済ファンダメンタルズにもかかわらず、域内及び世界の投資家から資金源の流入が継続するため、総じて堅調さを保つと見込まれます。

日本政府による大規模な経済刺激策が大きな要因となり、不動産の取得に弾みがつき、2015年の見通しランキングでは東京がトップ市場の地位を保つとともに、2年前の調査では22位と最下層に甘んじていた大阪もトップグループに躍進しました。ULIジャパンカウンシル会長の森浩生・森ビル株式会社取締役副社長執行役員は「この数年、豊富な資金がアジアの不動産価格を押し上げてきました。この資金の多くが日本市場から供給されていることを考えれば、東京がアジアで最も注目される不動産投資市場となったことは極めて当然と言えます」と語りました。

税理士法人プライスウォーターハウスクーパースパートナーであり、不動産サービスのリーダーである高木宏氏は、「2020年に開催予定の東京オリンピックが、投資家やデベロッパー、政策立案者に東京を改めて見直す機会となっています。インフラストラクチャー、オフィスビルやショッピングモール等、多くの開発が行われています。こうした開発に加え、総合リゾート設立地の可能性がある東京は、投資対象として復活してきました。この成長ストーリーは継続するとみています」。

本報告書は投資家、デベロッパー、不動産会社のトップ、金融機関、仲介業者、コンサルタントなど、385名を超える国際的に著名な不動産専門家の見解に基づいて作成されたもので、アジア太平洋地域における不動産投資と開発のトレンド、不動産金融・資本市場の状況、および不動産部門別・都市別の動向に関する見通しを示しており、本日東京で開催されたULIジャパンEmerging Trends 朝食会で発表されました。

2015年の投資見通しにおける上位5位の市場

・東京（投資見通し・開発見通しとも1位）－本報告書は、緩和政策の進展により「市場はさらに活発化し拡大する」と指摘する一方、東京の魅力について「不動産価格の上昇が見込まれることだけではなく、認知されるリスクが低水準にある一番手の都市というステータスも魅力の源泉である」としています。

・ジャカルタ（投資見通し・開発見通しとも2位）－ジャカルタの魅力は、インドネシア経済が活況にあり、不動産価格もこの数年で大幅に上昇したことに拠るものです。総じて、不動産価格はアジアの他の大都市に比べ低水準に留まっています。ただし気掛かりの一つは市場が依然として不透明なことであり、インタビュー回答者は土地の権利関係と裁判制度に懸念を示しています。

・大阪（投資見通し3位、開発見通し4位）－東京では資産の取得競争が激烈で、その結果多くの投資家が日本の二番手市場に押し出されており、大阪はその恩恵に与っています。大阪では多くの不動産（特にオフィス部門）が供給過剰となってきましたが、昨年にその大半が吸収され、空室率も低下を続けています。

・シドニー（投資見通し4位、開発見通し3位）－シドニーの高い利回りと成熟した経済が外国人投資家を引きつけており、またオーストラリアの年金基金とホールセールファンドも多数参画しているため、取得競争が激化しています。現在、シドニーでは開発投資に対する関心が高く、特に築古のオフィスビルを住宅に転用するプロジェクトが注目されています。

・メルボルン（投資見通し・開発見通しとも5位）－メルボルンはシドニーと似た投資環境の市場として見られています。開発投資が強力に推し進められており、豊富な資金が投資先を探しており、またキャップレートは（いくらか低下しているものの）魅力的な水準となっています。

部門別では、来年の投資見通しにおいて産業施設／物流施設部門がアジア太平洋地域全体にわたり最も高い評価を獲得し、他を大きく引き離しました。本報告書では、産業施設／物流施設部門の魅力として「ほとんどの市場で物流のキャパシティが慢性的に不足しており、また依然として物流施設への投資が比較的高い利回りを提供している」ことを挙げています。ホテル部門も、多くの市場で観光がブームとなっていることを反映し、高い評価を得ました。オフィス部門は引き続き堅実な投資と目されていますが、住宅及び商業施設部門に対する関心は低下しています。

本報告書は全体的な傾向として以下の点を挙げています。

・投資家が取得を控えている。
2014 年第3 四半期のアジア全体の取引高は前年同期比24% 減となりました。これに対し米国と欧州では大幅に増加しています。大半は中国での取引の減少によるものですが、オーストラリアは特別な例外として、アジアの大半の市場で取引が低下しています。

・物件があまねく不足している。
地域全体にわたり投資適格資産が構造的に不足していますが、アジアの機関投資家の資金が拡大していることに加え、資産を数年単位で市場にリサイクルする投資ファンドが現在保有している事業用不動産が比較的少なく、売却するインセンティブがほとんどないことが、この不足に輪をかけています。

・投資家が他の資産クラスに目を向けている。
コア資産は高価で入手もしにくいため投資家は代替戦略を探しており、バリューアッド投資、資産運用全般の高度化、市場で出遅れたと見られる具体的な資産の掘り起こしなどを検討しています。

・投資家が二番手市場・二番手資産を警戒している。
現在の市場に信頼を置けないため、ほとんどの投資家は一番手の都市に留まることを望んでいます。価格や流動性の回復力に対する信頼度が高いためで、これは特にオーストラリアに当てはまります。中国では過剰建設の目立つ二番手市場が多くの買い手から敬遠されています。日本は例外で、J-REITとの競争が厳しく、投資家が東京以外の都市に押し出されています。

・新興市場への関心が冷めつつある。
フィリピンやインドネシアなど急成長を続ける市場は引き続き投資家の視野に入っていますが、米国の金利上昇に伴い資金が流出する可能性を投資家が警戒するようになったため、いくらか魅力が褪せています。

・積極的に開発リスクを引き受ける投資家が増えている。
特にオーストラリアで、フォワード・ファンディングやビルド・トゥ・コアの戦略が好まれています。ただし日本では建設コストの上昇により開発投資の魅力が低下しています。

・現在、資産価格が急騰する一方、賃料収入は低迷している。
多くの国で賃貸オフィスの稼働率が低迷しており、特にオーストラリアで目立っています。多くの投資家が、この価格と賃料収入の対比が変わっていき、今後のアップサイドは資産価格の上昇ではなく賃料収入の拡大から得られると予想しています。

2014年 12月4日
PRWire

プライスウォーターハウスクーパース
世界151カ国に163000人のスタッフを擁する世界最大級のプロフェッショナルサービスファーム。、PwCアドバイザリー株式会社が、プライスウォーターハウスクーパースコンサルタント株式会社（旧ベリングポイント）、プライスウォーターハウスクーパースHRS株式会社を経営統合し、社名を「プライスウォーターハウスクーパース株式会社」に変更した。M&A/フィナンシャルアドバイザリー、監査、税務を含め、戦略から業務、ITまでトータルで一貫したコンサルティングサービスを提供している。

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